Anomalie di fondo per gli amministratori

L’articolo 63 comma 3 Disposizioni di Attuazione del Codice civile, scrive “in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre”, l’Amministratore di Condominio è investito del potere di “sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.”

Ma quali possono essere i servizi comuni suscettibili di godimento separato in un condominio?

I più diffusi sono l’ascensore, l’acqua e il riscaldamento. E purtroppo la realizzazione di tali sospensioni non è di così facile attuazione.

CRITICITA’ N° 1 – Analizziamo l’eventuale sospensione dell’uso dell’ascensore. Pur potendo decidere autonomamente, l’Amministratore ha la necessità di eseguire i lavori per presidiare tale servizio da chiavi o schede individuali: ma ciò comporta una spesa che comunque deve essere approvata da un’assemblea.

CRITICITA’ N° 2 – La sospensione del servizio di erogazione dell’acqua e la sospensione del di riscaldamento, se ciò non comporta danno o il generarsi di anomalie per gli impianti, è possibile ma poiché non si può incidere sui diritti fondamentali della persona, costituzionalmente garantiti, alla vita e alla salute, tale sospensione talvolta può risultare illegittima, se attuata con modalità che non tengano conto di tali valori primari.

CRITICITA’ N° 3 – In molti casi c’è la necessità di accedere alla singola proprietà per intervenire sugli impianti e sui contatori che impone all’amministratore una più attenta valutazione sulla legittimità dell’azione.

RIEPILOGANDO:

L’Amministratore è autorizzato dalla legge a sospendere di sua iniziativa la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato ai condomini morosi, ma, ove un’opposizione del condomino interessato da tale provvedimento dimostri una violazione di diritti inviolabili della persona, rischia di esporre lo stesso ad una responsabilità dal duplice profilo, civile e penale.

Sotto il profilo penale, ai sensi dell’articolo 329 del Codice penale, (Esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose), che – peraltro – configurandosi quale Reato contro l’Amministrazione della Giustizia, in caso di condanna comporta la decadenza dai requisiti previsi ex articolo 71 bis Disposizioni di Attuazione del Codice civile per l’esercizio dell’incarico di amministratore, con conseguente rischio di revoca di tutti i mandati in essere in capo al professionista.

GIURISPRUDENZA:

A rendere ancora di più ingarbugliata la situazione è la giurisprudenza (che è per lo più formata da Ordinanze) di merito che purtroppo risulta non uniforme.

Alla luce della materia (molto delicata) e delle conseguenti responsabilità, nonché della diversità di orientamenti sulle singole specifiche casistiche, è sempre opportuno, in via preventiva e d’urgenza, da parte del Condominio, un ricorso al Tribunale ex articolo 700 Codice procedura civile, al fine di sentirsi autorizzare alla sospensione del singolo servizio, convenendo a tal fine in giudizio il condomino moroso ed ovviando pertanto al rischio di un’azione che diversamente potrebbe dar luogo a conseguenze di gravità ben più ampia di quella che si vorrebbe sanare.

E qui si apre un’altra domanda alla quale cercherò di rispondere in seguito: chi anticipa tutte le spese?

Il Presidente ALACROMA

Laura Coglitore