Il Superbonus con detrazione fiscale al 110% rappresenta la vera arma con la quale il governo desidera rilanciare un settore trainante dell’economia italiana come l’edilizia. Vediamo quali sono le novità e cosa serve per usufruirne.

Superbonus 110%, i vantaggi e i limiti di accesso

Cos’è il Superbonus 110%

Il superbonus è un’agevolazione prevista dal Decreto Rilancio che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1 luglio al 31 dicembre 2021 per specifici interventi di efficientamento energetico e messa in sicurezza di edifici a rischio terremoto.

Chi può richiedere il Superbonus

Il superbonus non è rivolto a tutti, bensì possono usufruire della detrazione solo le seguenti categorie:

  • i condòmini;
  • le persone fisiche in quanto tali e non in quanto soggetti esercenti una professione o un’attività d’impresa (a meno che non si tratti di interventi su parti comuni del condominio);
  • gli Istituti Autonomi come le case popolari e gli enti che perseguono la stessa finalità per lavori eseguiti su immobili di loro proprietà o di proprietà del Comune.

Come previsto dagli articoli 119 e 121 del DI 34/20, è possibile usufruire del superbonus in 3 modi:

  • direttamente, cioè mediante la detrazione del 110% rateizzata in 5 anni;
  • con uno sconto in fattura da parte dei fornitori di prodotti o servizi;
  • mediante cessione di un credito d’imposta ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Quando si può richiedere il Superbonus

Per usufruire della detrazione fiscale, si deve effettuare un intervento di ristrutturazione o riqualificazione detto “trainante”:

  • sulle parti comuni del condominio;
  • su edifici residenziali unifamiliari;
  • su unità immobiliari residenziali indipendenti,  con uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Gli interventi possono riguardare:

  • l’isolamento termico dell’involucro degli edifici con un’incidenza superiore al 25% per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio;
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti;
  • interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico.

Uno degli ambiti più interessati riguarda la riqualificazione dell’involucro degli edifici condominiali. Il cosiddetto “cappotto” è uno dei lavori più effettuati, poiché permette ai condomini di effettuare interventi sulle proprie abitazioni beneficiando della detrazione massima.

Superbonus e irregolarità edilizia dell’immobile

Il bonus previsto dal Decreto Rilancio consente di effettuare interventi su strutture edili che abbiano una conformità urbanistica dell’immobile sul quale si intendono eseguire gli interventi.

Di conseguenza, si può richiedere la detrazione fiscale solo nel caso in cui si intendono fare lavori su un fabbricato legittimo o legittimato, come afferma l’articolo 49 del DPR n 380/2001:

“fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione”.

Riassumendo, gli interventi che non possono beneficiare delle agevolazioni fiscali previste nel Decreto Rilancio sono quelli realizzati:

  • in assenza di titolo abilitativo edilizio;
  • in contrasto con il titolo abilitativo edilizio;
  • sulla base di un titolo precedentemente annullato.

Affinché si applichi la non fruibilità delle agevolazioni, il contrasto deve riguardare:

  • violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte;
  • il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Per quanto riguarda le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori, costituiscono delle “tolleranze esecutive” che, non essendo violazioni edilizie vere e proprie, possono essere dichiarate da un tecnico abilitato per attestare lo stato di legittimità dell’immobile.

Nel caso, invece, di vere e proprie violazioni edilizie, il metodo per accedere alle detrazioni fiscali è quello di legittimare l’immobile attraverso una sanatoria ordinaria o straordinaria.

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