Le condizioni per il distacco dal riscaldamento condominiale secondo la Cassazione

Cassazione Civile – Sentenza n. 22285 del 03/11/16

Un condomino per legge può distaccarsi dal riscaldamento centralizzato ma i contenziosi su questo argomento continuano a verificarsi. Vediamo quali sono i motivi e come si è pronunciata recentemente la Cassazione in merito.

Distacco dal riscaldamento: cosa dice la legge

L’articolo 1118 comma 4 del codice civile recita testualmente:

“Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.” 

Questo comma dell’articolo 1118 sembra molto chiaro, giuridicamente ineccepibile, ma vediamo come nell’attuazione pratica questi “notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa” citati nell’articolo rappresentino, per il condomino che desidera distaccarsi dal sistema di riscaldamento centralizzato, degli ostacoli non semplici da superare.

Un caso pratico

Prendiamo in esame un caso pratico di cui è oggetto la sentenza che qui citiamo.
L’assemblea condominiale aveva deciso con una delibera di non concedere ad un condomino la possibilità di distaccare la sua unità immobiliare dall’impianto di riscaldamento centralizzato poiché il distacco avrebbe comportato aggravi di spesa agli altri condomini e avrebbe influito sull’efficienza del riscaldamento.

Il condomino non ci sta e impugna la delibera assembleare, poiché secondo lui chiedere e ottenere il distacco è un suo diritto tutelato dalla legge con l’articolo 1118 del codice civile.

Il processo di primo grado si svolge davanti al Giudice di Pace il quale accoglie l’impugnazione del condomino dichiarando la nullità della delibera sul punto relativo al distacco del riscaldamento e dichiara il diritto del condomino di eseguire il distacco.

Il Condominio quindi ricorre in appello e con sentenza n. 8342/2014, Il Tribunale di Milano non solo accoglie l’appello proposto dal Condominio ma riforma la precedente sentenza, considerando legittima la delibera assembleare impugnata in precedenza dal condomino e, in accoglimento della domanda, lo condanna anche al pagamento di una somma a titolo di risarcimento danni.

Per il Tribunale infatti il condomino non avrebbe dimostrato, attraverso la presentazione di una relazione termotecnica redatta da un tecnico abilitato, la presenza dei requisiti necessari, (“assenza di notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa”),  per operare il distacco della sua unità immobiliare dall’impianto di riscaldamento centralizzato.

A questo punto il condomino ricorre in Cassazione adducendo come motivazione che la prova della sussistenza dei requisiti si desumeva dal comportamento del Condominio.
Il precedente proprietario infatti aveva operato anch’esso il distacco dal riscaldamento centralizzato. L’amministratore e gli altri condomini erano a conoscenza di questo e durante il periodo del distacco non si erano verificati squilibri di funzionamento, né aggravi di spesa per gli altri condomini. Per cui, a detta del condomino, questo comportamento prova la presenza dei requisiti per il distacco.

La Corte di Cassazione in verità osserva che l’art. 1118 c.c., come modificato dalla L. 220/2012, ammette la possibilità del distacco da parte del singolo condomino a condizione che questi dimostri, attraverso la presentazione di opportuna documentazione tecnica, che dal distacco non derivino notevoli squilibri al funzionamento dell’impianto o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Viene inoltre specificato che “colui che intende distaccarsi dovrà, in presenza di squilibri nell’impianto condominiale e/o aggravi per i restanti condomini, rinunciare dal porre in essere il distacco perché diversamente potrà essere chiamato al ripristino dello status quo ante.”
La Suprema Corte quindi, condividendo le motivazioni del Giudice d’Appello, rigetta il ricorso del condomino.

Distacco dal riscaldamento: come procedere

In passato, e più precisamente prima della legge 220/2012, chi desiderava distaccarsi dall’impianto di riscaldamento condominiale non aveva bisogno dell’autorizzazione degli altri condomini a patto che continuasse a partecipare alle spese di gestione dello stesso.

Con il nuovo articolo 1118 c.c. invece, se da una parte viene affermata la possibilità di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento condominiale, dall’altra vi sono grandi difficoltà per coloro che vogliano avvalersi di tale possibilità. Infatti è un’ipotesi remota per un condomino operare un distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale senza che si verifichino “aggravi di spesa” per gli altri condomini.

Per coloro i quali però volessero ugualmente avvalersi di tale possibilità, ecco come procedere.

1. Prima di operare il distacco dall’impianto di riscaldamento bisognerà informare gli altri condomini attraverso l’amministratore, corredando l’informativa di adeguata documentazione tecnica redatta da un tecnico abilitato che evidenzi la presenza dei presupposti per operare il distacco.
2. L’amministratore convoca un’assemblea straordinaria
3. In sede di assemblea si valuterà se consentire o negare il distacco, disporre una nuova perizia, o condizionare il distacco all’accollo di “aggravi di spesa” da parte del condomino che vuole operare il distacco.